Конституционный Суд РФ Постановлением от 14.07.2026 № 48-П признал неконституционными нормы, которые блокировали пересмотр так называемой «архивной» кадастровой стоимости. Решение открывает физическим лицам путь к снижению налоговой нагрузки за прошлые периоды, если кадастровая стоимость многократно превышала рыночную.

Спор вокруг достоверности кадастровой стоимости недвижимости остаётся одним из наиболее чувствительных в налоговой практике: завышенная оценка напрямую увеличивает налоговые обязательства. Наибольшую сложность представляет оспаривание «архивной» кадастровой стоимости - той, что уже заменена результатами новой государственной оценки, но продолжает применяться для расчёта налогов за предыдущие периоды. До недавнего времени собственники сталкивались здесь с непреодолимым формальным барьером. Согласно ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в бюджетное учреждение в течение шести месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка. Этот срок отсчитывался от даты оценки, а не от момента, когда налогоплательщик узнавал о налоговых последствиях. В результате граждане, получившие налоговое уведомление спустя год и более, лишались возможности оспорить стоимость.

Предметом рассмотрения КС стал вопрос о проверке конституционности ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и ч. 3 ст. 245 КАС Российской Федерации.

Так, поводом для подачи жалобы в Конституционный суд стала ситуации, при которой граждане столкнулись с отказом в пересмотре кадастровой стоимости недвижимости.. Кадастровая стоимость зачастую существенно превышает рыночную - по некоторым объектам в 10–20 раз - и непосредственно влияет на размер налоговых платежей. Однако в пересмотре было отказано из-за пропуска шестимесячного срока. Заявители оспаривали конституционность ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и ч. 3 ст. 245 КАС РФ, указывая, что эти нормы не позволяют установить кадастровую стоимость в размере рыночной в ситуации, когда она уже стала «архивной», но продолжает использоваться для определения налоговой базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц за предшествующие периоды.

Конституционный Суд РФ подтвердил приоритет кадастровой стоимости, равной рыночной, для целей налогообложения. В мотивировочной части отмечено, что законодательство не возлагает на гражданина обязанность отслеживать процесс кадастровой оценки: первым документом, из которого налогоплательщик - физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, - узнаёт о налоговых последствиях, зачастую становится налоговое уведомление, при этом оно может поступить спустя более года после формирования кадастровой стоимости. Нормы ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, допуская подачу заявления лишь по состоянию на дату, отстоящую от даты обращения не более чем на шесть месяцев, при определённых обстоятельствах лишают налогоплательщика возможности реализовать право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Суд постановил, что федеральному законодателю надлежит внести изменения в действующее регулирование и урегулировать порядок оспаривания налогоплательщиком архивной кадастровой стоимости, использованной для определения налоговой базы в предшествующих налоговых периодах, на основании её несоответствия рыночной стоимости объекта. До внесения изменений действует временный порядок, установленный Судом: оспаривать архивную стоимость можно в течение года с момента, когда физическому лицу стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях установления кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта (в том числе со дня, когда направленное налоговое уведомление считается полученным), а бюджетное учреждение устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, которая применяется для определения налоговой базы на 1 января соответствующего предшествующего года, в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.

Для собственника, столкнувшегося с завышенной «архивной» кадастровой стоимостью, алгоритм действий выглядит следующим образом. Первым делом стоит проверить, не обусловлено ли завышение технической или методологической ошибкой при определении кадастровой стоимости - это самостоятельное основание для пересмотра. Затем необходимо заказать отчёт об оценке, определив рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена оспариваемая кадастровая стоимость. Далее следует проверить соблюдение срока: для физических лиц он составляет год с момента, когда стало известно о налоговых последствиях. После этого заявление подаётся в бюджетное учреждение с приложением отчёта об оценке, выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов; срок рассмотрения - 30 календарных дней. При отказе спор передаётся в суд в порядке административного судопроизводства, где ключевым доказательством, как правило, становится заключение судебной оценочной экспертизы.

Постановление формирует новое направление работы для оценочных компаний - ретроспективную оценку для целей оспаривания «архивной» кадастровой стоимости. Ожидается рост спроса на такие отчёты, при этом требования к их качеству возрастут: суды будут тщательнее проверять обоснованность работы оценщика с историческими данными и допущениями.